城中村改造有多大体量能拉动多少投资

测算逻辑为城中村常住居民面积=城中村常住人口__人均住房面积。我们首先计算城中村常住人口数。

此次城中村改造的范围明确在特大超大城市。

特大超大城市共21个。对于超大特大城市的定义， 根据国务院2014年《关于调整城市规模划分标准的通知》，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市。 根据七普数据的统计， 我国城区常住人口在1000万以上的城市有7个，分别为：上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津;城区常住人口在500万以上1000万以下的城市有14个，分别为武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。

按照自建房比例测算出21个特大超大城市的城中村人口数量，城区人口共计约2.1亿人。

测算逻辑：城中村改造建筑面积= 城中村常住人口__人均住房面积=21个特大超大城市城区常住人口__居住城中村人口比例__人均住房面积

其中，我们又把居住在城中村的居民分为居住于自建房的当地居民和外地租户，分别以对应人口数乘以人均住房面积。数据均来自七普调查结果，其中居住自建房人口比例以城市所在省份的城市自建房户数占总户数比例近似替代，平均为9.9%，租户以城市所在省份的城市租赁廉租住房/公租房/其他住房的家庭户户数占比近似替代，平均为26.7%。自建房的人均居住面积以城镇家庭户人均住房建筑面积近似替代，平均为38.62平方米;租户的人均居住面积取人均住房建筑面积19平方米以下的加权平均值，平均为13.44平方米。又假设城中村租户居住相对密集，以0.6为调整系数。

我们分别对21个超大特大城市的各指标进行统计，其中假设城中村常住居民居住面积容积率整体提升20%，最终得出城中村改造建筑面积约为14.93亿平方米。根据2022年12月披露的城市住宅建安工程造价数据，假定建安成本为3500元/平方米，预计城中村总投资规模在5.23万亿。

假设分十年(2023-2032年)完成全部的城中村的改造，则每年改造的体量可能在5227亿左右。

我们进一步根据各城市已披露的政策及进度进行修正。

目前有上海、昆明、青岛、东莞、广州自2023年4月政治局会议以来披露城中村改造计划进度，其中上海市政府披露最为详细。

上海市政府提出，城中村改造计划用10年完成，具体分为三步走。第一步，到2025年要全面完成中心城区近40万平方米零星二级旧里以下房屋改造，第二步，到2027年要全面完成小梁薄板房屋改造，完成中心城区周边的城中村改造项目，第三步，到2032年要全面完成不成套的职工住宅改造和城中村改造项目。根据上海市房管局，截至23年4月已批准城中村改造项目62个，其中，2023年-2025年计划安排新启动30个“城中村”改造项目，每年新启动10个改造项目。

其余城市均对近年城中村改造项目有所披露。2023年昆明市政府工作报告提出，计划启动44个城中村改造;广州市政府计划推进127个城中村改造项目，包括49个续建项目、20个新开工项目和58个前期项目，预计完成固定资产投资983亿元，占全年城市更新固定资产投资目标的49%;青岛市政府计划2023年推进城中村改造项目85个，计划完成投资175亿元。

假设项目所涉及的城中村改造面积大致相等，其余超大特大城市建设项目同上海保持一致，则城中村改造预计10年完成，其中前三年预计每年完成进度约六分之一。今年各大城市均处于初步动工状态，拉动投资较为有限，其中广州作为城中村改造启动较早、推进较好的城市，在今年2月的《城市更新提速增效工作方案》中表示，预计今年完成固定资产投资983亿元。我们预计2024年城中村改造投资规模在8430.6亿元左右，完成约2.41亿平方米改造，投资规模大于2023年。

如何看待城中村改造对地产投资的影响?

短期内，城中村改造对地产投资的拉动作用是确定的，尽管在一定程度上，地产投资的拉动规模取决于拆旧比、拆建比、货币安置率的制约。中长期角度，一方面，城中村改造抑制了城中村居民在商品房市场的置换需求，尤其是房票及实物安置情况;进一步讲，城中村的改造及安置策略对房地产市场内生性动能的刺激有限，在内生性动能尚未企稳、旧房安置部分削弱的居民置换需求的情况下，中长期看城中村对地产投资或有一定替代效应。

城中村改造能拉动多少需求?

城中村改造的经济增长贡献率，可利用行业不变价增加值的增量除以当期 GDP 的不变价增量计算得到。用公式表示即为：

城中村改造对经济的贡献率

=城中村改造占地产投资比重__地产投资占固定资产投资比重__资本形成率

=城中村改造投资额/年全国房地产开发投资完成额__年全国房地产开发投资完

成额/年固定资产投资完成额__年固定资本形成/GDP__100%

根据我们的前文测算及各指标2022年值，预计城中村改造对地产投资拉动6.34%，对经济增速贡献率为0.7%。

城中村发展思路

城中村作为城市化进程中的一种特殊现象，其发展思路主要包括以下几个方面：

规划引领，科学制定城中村发展计划。在城市总体规划的指导下，结合城中村的实际情况，制定科学的发展计划，明确城中村的功能定位、产业发展、空间布局、环境保护等方面的发展目标，为城中村的可持续发展提供规划引领。

深化体制改革，推动城中村集体经济发展。城中村集体经济是城中村发展的重要支撑，要深化城中村集体经济体制改革，推动集体经济的转型升级和高质量发展。可以通过引进优质产业、加强基础设施建设、提升公共服务水平等方式，增强集体经济的综合实力。

加强基础设施建设，提升城中村人居环境质量。基础设施是城中村发展的基础，要加大基础设施建设的力度，完善交通、供水、供电、排水、通讯等基础设施网络，提高城中村的基础设施水平。同时，要加强环境治理，提升城中村的人居环境质量，打造宜居宜业的城市社区。

推进城市化进程，加快城中村的转型升级。城市化是城中村发展的必然趋势，要推进城市化进程，加快城中村的转型升级。可以通过引进高端产业、优化产业结构、提高产业层次等方式，推动城中村的产业转型升级。同时，要加强城市管理，提高城市管理水平，为城中村的可持续发展提供有力保障。

加强社会治理，维护城中村的社会稳定。城中村作为城市的一部分，要加强社会治理，维护城中村的社会稳定。可以通过加强基层组织建设、完善社区治理体系、提高社区治理水平等方式，加强城中村的社会治理能力，为城中村的可持续发展提供良好的社会环境。

总之，城中村的发展思路应该是在城市总体规划的指导下，以基础设施建设为重点，以集体经济发展为支撑，以城市化进程为推动力，加强社会治理，推动城中村的可持续发展。同时，要注重保护历史文化遗存和生态环境，打造具有特色的城市社区。

城中村商铺水电收费标准

根据不同的地区和政策，城中村商铺的水电收费标准可能会有所不同。一般来说，商铺的水电收费标准会按照商业用途的标准来执行，比居民用水电价格要高一些。但是具体的收费标准还需要根据当地政策和实际情况来确定。如果商铺经营者对水电收费标准有疑问，可以向当地相关部门咨询或投诉。

城中村发展集体经济的总体思路

城中村发展集体经济的总体思路应该是以市场需求为导向，以资源优势为基础，以技术创新为支撑，以品牌建设为引领，以可持续发展为目标，推动集体经济的转型升级和高质量发展。具体来说，可以从以下几个方面入手：

优化产业结构，发展优势产业。根据市场需求和资源优势，选择适合集体经济发展的优势产业，如服务业、旅游业、商贸业等，加强产业技术创新和品牌建设，提高产业的竞争力和附加值。

加强基础设施建设，提升公共服务水平。完善基础设施和公共服务设施，提高公共服务的水平和质量，为集体经济发展提供良好的环境和条件。

加强人才队伍建设，提高集体经济的管理水平。加强人才引进和培养，提高管理人员的素质和能力，推动集体经济的科学管理和规范化运作。

深化体制改革，增强集体经济的综合实力。通过改革管理体制、产权制度、经营机制等，激发集体经济的活力和创造力，增强集体经济的综合实力和市场竞争力。

加强党风廉政建设，保障集体经济的健康发展。加强党风廉政建设和反腐败工作，保障集体经济的健康发展和社会稳定。

总之，城中村发展集体经济的总体思路应该是以市场需求为导向，以资源优势为基础，以技术创新为支撑

城中村怎样改造

城中村的改造是一个复杂的过程，需要综合考虑城市规划、经济发展、社会治理等多方面因素。以下是一些关于城中村改造的建议：

制定科学的改造计划。根据城市总体规划和当地社会经济发展的需要，制定科学的改造计划，明确改造的目标、重点、实施步骤和措施等。

推进土地整合。通过土地征收、拆迁、安置等措施，推进土地整合，提高土地利用效率，实现城市空间的优化布局。

加强基础设施建设。加强基础设施建设，包括道路、供水、供电、排水、通讯等基础设施网络的建设和完善，提高城中村的基础设施水平。

改善居住环境。通过改善房屋结构、修缮公共设施、提高绿化水平等措施，改善居住环境，提高居民的生活质量。

加强社会治理。加强基层组织建设、完善社区治理体系、提高社区治理水平等，提高城中村的社会治理能力。