小产权房如何买卖

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。以下是小编整理的小产权房如何买卖，希望可以提供给大家进行参考和借鉴。

小产权房如何买卖

1、在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有，连外村农民都不能够买。

2、在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。此类房产没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。没有合法有效的产权证。小产权房的产权不完整，在小产权房买卖和转让的过程中易出现一系列问题和纠纷。因此，一般小产权房是不允许买卖的，但是坚决要卖的情况下，可以在集体成员内部交易。

3、小产权房的交易，一般是一次性付清，不能办理按揭贷款。由于所购小产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

小产权房的定义

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称乡产权房。小产权房不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的20_年开始的。按照国家的相关要求，小产权房不得确权发证，不受法律保护。

我国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。

小产权房的风险

1、变现困难

对于普通购房者来说，买房后，房子就成为了家庭的主要资产，如果房子无法快速变现，那么遇事将难以应对，比如老人大病。而由于小产权房没有房产证，所以，无法正产上市交易，这也就意味着转手将会很困难。

2、拆迁补偿难

随着城镇化的快速推进，越来越多的地方都面临着拆迁。如果购房者买了小产权房，那么拆迁时往往难以获得补偿，这样很可能陷入“钱房两失”的尴尬境地。所以，如果购房者真的要买小产权房，那么最好买那些已成规模的小产权房，最起码不会轻易拆除。

3、存在安全隐患

由于小产权房多由当地村集体开发，所以，往往缺乏监督管理，质量难以保障，很可能存在安全隐患，购房者如果买了这类房子，就如同抱着一个定时炸弹，人财都面临着巨大的风险。

4、配套不完善

小产权房往往都存在配套不完善的问题，一般都没有暖气、天然气等配套设施，而且，一旦出现纠纷问题，很可能发生断水断电的情况。

5、物业管理难度大

虽然小产权房物业服务内容比较单一，服务水平也要求不高，但由于一些客观及主观因素的影响，其管理难度往往很大，所以，许多物业公司都不愿意接受小产权房，这也就导致有些小产权房都没有物业。

6、买卖合同的效力问题

当购买小产权房时，通常交款后只会得到一套房屋和一份房产买卖合同，并不会像正规商品房一样有办理产权登记等手续。又因为没有产权登记，所以并不会产生法定的物权效力，买家只能基于房产买卖合同取得相应的权利。

小产权房的特点

1、无合法产权证

小产权房最大的特点就是没有合法的产权证，由于使用的是集体土地，所以无法取得由国家颁发的正规合法的《房屋所有权证》(红本)，只有由当地村委会或者乡政府颁发的《房地产权共有证》(绿本)。

2、交易受限

由于无合法产权证，所以小产权房不能上市交易，只能在集体内部人员之间转让，而且在交易之前必须先补交土地出让金。

3、无法落户

因为没有合法的房产证，所以即使能购买到小产权房，也不能在当地落户。

4、无拆迁赔偿

由于无法取得合法产权证，所以在土地被征用、房屋拆迁时，小产权房主不能获得相应的拆迁赔偿。

5、价格低廉

小产权房的用地为集体土地，未缴纳土地出让金等费用，拿地成本很低，因此房屋价格也很低廉。

6、不能抵押贷款

抵押贷款需要合格的产权证，而小产权并没有，所以是无法贷款的。

7、交易风险高

小产权房存在二次出售的风险，由于小产权房的“产权证”不具备合法性，不能通过正规渠道办理过户，因此原房主有可能一房多次出售。

8、贬值风险大

因为小产权房的产权不被国家承认，房屋质量也缺乏相关部门的监管和审查，再加上小产权房交易受限，因此它的贬值风险非常大，相关政策也在致力于“消灭”小产权房。