第一神盘连续23个月霸榜有多厉害？

房地产市场下行，多城重启棚改。在上一轮棚改大潮中，位于西南边陲的贵阳市曾有一个名为花果园的棚户区改造项目引起广泛关注。那么今天小编在这里给大家整理一下房地产的相关知识，我们一起看看吧!

超级大盘诞生记

建筑面积1830万平方米，容积率高达6.8，一梯九户、十五户，楼高45层，200万平方米的商业，200万平方米的写字楼，超百万的人流量……

这组数据并不是杜撰的逸闻，而是来自一个名为“花果园”项目的真实写照。过高的容积率，一栋贴一栋，该盘被形容为“握手楼”。这个项目正位于贵阳市核心主城区。

站在当下这样一个全行业都在强调品质和居住舒适度的时点，回看花果园这样的超级大盘时，自然满是不解和疑问，但这个超级大盘有其独特的历史背景。

2010年之前，花果园项目所在的区域还是一片棚户区。20世纪90年代初，有大量流动人口涌入贵阳并聚居于此，人口的交织杂居，低矮破旧的房屋连片集聚，顺山势肆意而建，环境更是脏乱不堪。而彼时的贵州省，城镇化率落后全国平均水平15年。

为了改变这一面貌，2010年7月，贵州省最大的棚户区、贵阳最大的“城中村”——彭家湾片区的改造拉开序幕。拿下这个项目的是贵州省本地开发商宏立城。2011年，这家公司又取得了毗邻的的五里冲片区改造项目，组合成为贵阳当地最大的城中村改造项目，成为日后的花果园项目。

据当地媒体报道，花果园棚户区改造项目拆迁面积共计400余万平方米，总拆迁户数2万余户，涉及拆迁人口10多万人。

这一庞大的改造项目是全方位的。除了住宅建设外，宏立城还需要承担商业、写字楼、十多所学校、6大主题公园等配套设施的建设，同时项目还规划的12条市政主干道，也由开发商负责修建。整个项目改造所需投资高达900亿元。

2015年，花果园项目竣工交付。自2010年10月首期开盘起，这个主要面向贵州省内所有刚需客户的项目，曾创下单盘销量连续23个月踞全国之首的战绩，也因此享有“中国第一神盘”的称号。

高库存下的去化压力

除了满足当地人的居住需求外，花果园另一重意义在于成功拉低了贵阳的房价。

2010年花果园首度开盘时，房源均价在6800元/平方米，与竞品均价基本持平，但由于开发商对去化和资金回笼速度的高要求，行至2012年第三期入市时，宏立城将在售房源全部一口价调降至3980元/平方米。公开数据显示，这一期产品开盘当月，花果园销售7500套，销售额达28亿元。至2012年年底时，项目的整体价格水平仅维持在4200元/平方米左右。低价策略，再加上铺天盖地的营销，2012年全年，花果园实现了约240亿元的销售额。

2012年下半年时，关于贵阳楼市“崩盘”的争论甚嚣尘上，但这并未影响项目的销售，当时诸多报道皆将花果园售楼部的交易场景形容为“熙熙攘攘”。毕竟，“花果园的区位，配上不到4000元的价格，这样的性价比哪里去找?”李杰甫说。

花果园三期超低的售价，使得另一个总建面在720万平方米的超级大盘中天未来方舟，在2012年只得以3580元/平方米的价格开盘入市，远低于同期其他项目近万元的价格。克而瑞数据显示，两个大盘加起来的年销售额可占整个贵阳市场的70%。这两个项目对贵阳房价带来的冲击不言自明。

据贵州本地咨询机构的数据显示，2006-2011年，贵阳楼市成交均价从2775元/平方米上涨至4918元/平方米，但2012年降至4670元/平方米，核心便是两个超级大盘的价格战。

“两个大盘多年来的低价格一直压制着贵阳的房价上涨，到2017年，两个楼盘的销售已接近尾声，”刘阳说，“受到市场供求的影响，贵阳的房价开始出现上涨的迹象。”

自此，贵阳这一价格洼地吸引了越来越多外来规模房企。除了早已有所布局的碧桂园、万科、保利、恒大、华润置地等房企外，2017年-2019年间，融创、大悦城、万达、旭辉、金茂、金科、龙湖、新城等房企外陆续踏上了这片西南市场，并开始占据主导地位。克而瑞数据显示，在贵阳2019年在售总货量1309万方中，恒大、碧桂园、万科三家占比超3成。

与此同时，贵阳的房价开始大幅上涨。2017年贵阳市商品房网签销售均价达到7239元/平方米，同比涨幅达16.8%，观山湖区、花溪区等热点区域均价已经突破万元大关。同时，受益于货币化安置，贵阳的存量商品房得到了很好的消化，2017年，当地的商品房去化周期降至11个月。

这一热度在2018年仍在延续。2018年初，众多一线及热点二线城市的房价呈降温态势之时，而包括贵阳在内的7个城市的房价则保持上涨。统计局数据显示，当年1月，贵阳的新房价格环比涨幅在1%左右;同年4月，贵阳房价环比涨幅为1.3%，位居前列;5月，住建部就调控问题约谈了12个城市，贵阳出现在其中。

不过，正是由于2017年、2018年贵阳楼市的高热度，各大房企于2019年加快了推货速度，但受制于当地市场消费力及全国楼市降温，贵阳的市场存量快速上升，去化周期拉长至20个月。2021年下半年走低的市场压力下，贵阳的楼市去化越发缓慢。据克而瑞数据，2021年的贵阳的去化周期达已达到了21.8个月。

持续向下的市场行情，叠加疫情、房企爆雷的综合因素影响，贵阳的房价高位回落。贵阳当地的房产中介表示，整体来看，贵阳的房价相较于两年前，大概每平方下降了1000~2000元不等。

曾经招揽了贵州省内外众多购房者、投资客的花果园更是如此。花果园E区的房子在2021年时的最高成交价在9400元，2022年以来的成交价则多在7500-8000元之间，更有个别房源放盘价低至5597元/平方米。

大数据产业成发展引擎

面对着楼市下行的压力，贵阳今年以来出台了一系列支持性政策。6月初，贵州省发布《贵州省进一步加快重大项目建设扩大有效投资若干措施》，要求积极采取货币化安置+奖励的方式推进棚户区改造，带动住房改善和房地产发展。

贵州省地处云贵高原，素有“八山一水一分田”的说法，是我国境内唯一没有平原的省份，山地和丘陵占总面积的9成以上。受地形限制，贵阳也成为继北京之后第二个车牌限号的城市。

早年间对经济形成了明显制约，贵阳算得上是最不发达的省会城市之一。尽管历经建国初期的三线建设以及2000年的西部大开发，贵阳的交通、电子工业、国防科技工业得到长足发展，能源优势也实现了充分开拓，但整体实力一直未能得到有效提升。

在启动花园城项目的2010年，贵阳GDP刚突破千亿大关，人口总量仅约432万人;同为西南地区省会城市的昆明，GDP总量约是贵阳的两倍，突破了2000亿元。

当年限制发展的自然环境，此后却成了其发展新产业的关键因素。稳定的地质结构，丰富的能源资源，偏低的电力价格等，都赋予了贵州储存数据的天然优势。于是，大数据产业成为贵州着力推进的新方向。

随着大数据产业的壮大，贵阳的经济、人口规模也开始扩大。2020年贵阳市全年GDP总量实现4311.65亿元，增速5.0%;在省会城市中，这一GDP增速位居全国第4。2021年，贵阳GDP增速再提高，至6.6%;同期，贵阳的常住人口610.23万人，比上年增长1.9%。