楼盘烂尾,集体停贷,业主应该如何理性维权?

| 自迅

随着一个个楼盘烂尾,业主们被逼得走投无路之下,只能万般无奈地选择:" 不复工,就不还贷。"那么今天小编在这里给大家整理一下业主集体停贷的相关知识,我们一起看看吧!

楼盘烂尾,集体停贷,业主应该如何理性维权?

“确实熬不住了。”言谈中,石岩难掩沮丧,“停贷实属无奈之举,我们想不到更好的办法。为了这套房,我已经搭进去了60多万元。之前从没想过房子会烂尾,现在我只感觉这日子到不了头。我是干补习班的,去年开始,工作也没了,只能给别人临时代代课。”

石岩向《中国企业家》表示,包括他在内的不少业主,每月背负七八千元甚至上万元房贷的同时,还在外租房,生活压力巨大。据他了解,部分业主希望政府协调贷款银行暂缓还房贷,也有部分业主决定放弃房子,“之前的首付和月供都不要了,只希望停贷。”

较早开启业主联名“停贷”的,是江西省景德镇的恒大珑庭项目业主。

据网上流传的“强制停贷告知书”显示,该项目业主决定于2022年11月强制停贷。业主称,该项目去年5月就停工了,后来在地方的主导下陆续复工,但是今年6月开始再次全面停工。业主们多次维权无果,发起了联名强制停贷告知书。

这份强制停贷告知书在网上流传后不久,湖南长沙的新力铂园、湖北武汉的绿地光谷星河绘、河南郑州的名门翠园和奥园悦城、江西南昌的新力城等多地烂尾楼盘的业主也开启了联名停贷宣言。其中,恒大是“重灾区”:17个强制停贷的楼盘里,有9个来自恒大。

7月7日,湖北省武汉市恒大时代新城全体业主发布《强制停贷告知书》,相关文件截图在网上流传并引发热议。告知书称:时代新城项目逾期交房数月,业主多次现场维权,至今未有实质性进展。如果项目未在2022年8月1日前全面复工,业主将停止还贷。

让业主感到绝望的,是其所购楼盘背后,开发商的主动或被动式“躺平”。据悉,武汉市汉南恒大时代新城自2019年10月15日开盘以来,累计签约销售协议近5000份,实现预售资金40多亿元,但逾期交房至今,且项目早已停工。

在一位房企人士看来,从去年年中开始,楼盘出现大范围烂尾的情况受到广泛关注。那时,正值“三道红线”政策执行近一年,加上外部调控趋严,融资收紧,而大多数房企自有资金也就够撑一年。“在后续没有得到融资输血,销售又急剧下降的情况下,房企开始大范围暴雷。”

让他意外的是,以往出现暴雷烂尾的开发商主要集中在民企身上,比如恒大、名门和新力,“绿地是少有的国企(背景)了。”

为了倒逼楼盘复工,情急之下,多地业主开始“抱团停贷”。据第三方不完全统计,最近两个月,业主方对外发布“强制停贷告知书”的楼盘达到14家、涉及4.6万名业主、总房款达347亿元。

质疑监管,“矛头”指向银行

房企的“表演式”复工,消磨掉了业主跟房企间最后一丝信任。

2017年底买房时,石岩在现场注意到,房子主体框架早已完工、封顶。2018年,他发现现场施工的工人已经不多了,但也没多想。直到2019年,他发现情况有些不对劲儿,就去售楼处询问,被告知2020年3月交房。

“那时我也以为没问题,直到2020年3月,我又收到通知延期交房,这下我们意识到,坏了。”后来,石岩听说了名门资金链紧张的消息,中间他多次来施工现场查看,还发现了“表演式”复工的情形,“每次来,都是十几个工人在那儿干”。

“业主的诉求是清晰的,就是要求项目择期复工,收楼之前拒绝还贷。”在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,目前业主情绪普遍比较急迫,但现实情况更为残忍。“很多涉事楼盘的停工面积较大,部分复工楼盘也近似于‘表演式’复工,并非是有效施工。”

房企资金链断裂的直接后果,就是项目停工。在此背景下,房企“躺平”甚至“摆烂”,业主求助无门,只能去找银行和地方监管层。不过,随着各地逾期交房问题愈演愈烈,业主与开发商、银行、相关监管机构之间的关系正面临撕裂。

现在,业主把“矛头”指向了银行。“银行作为贷款方,为何在房子主体结构未封顶前发放按揭贷款?为什么将按揭贷款资金违规划入非监管账户?银行也是监管方之一,为什么没有履行资金监管义务?”在一封强制停贷告知书中,业主方对银行的主体责任发出“三连问”。

据石岩透露,其邻居在购房时,因不熟悉付款流程,听从售楼处某工作人员指引,将全部房款打入一个没有来头的账户。事后才发现,钱款已不知所处。

多地业主均在告知书中称,多家银行在自己所购楼盘的预售过程中违规放贷。如,恒大珑庭业主们曾指责,在该楼盘还未获得网签和备案情况下,发放房贷的银行就向自己发放了贷款,“属于典型的违规发放贷款”。此外,恒大时代新城、绿地光谷星河绘也有类似操作。

早在2003年,央行出台“121号文件”明确表示:(住宅类)建筑不封顶,银行是不允许发放贷款的。在北京金诉律师事务所主任王玉臣看来,不少银行无视这个规定,提前放贷;还有不少银行在放贷时,没有把资金放到监管账户里,进一步推动了烂尾楼的“诞生”。他因此建议,在银行的按揭合同中,增加一个关于银行违规放贷的违约责任。

从流程上来讲,开发商想要提取预售监管账户资金,其实并非易事。以福建福州为例,开发商需要授权委托书、申请报告、工程进度节点相关证明材料、监管账户银行流水等材料,申请预售监管账户资金提取报备证明,申请通过后,银行才能发放贷款。

中原地产首席分析师张大伟认为,按照现有的政策设计,如果银行严格执行、地方监管到位,是不可能出现烂尾楼的。“导致地产市场乱象的原因里,银行难辞其咎。从按揭贷款的收入证明作假,到经营贷流入房地产,到未封顶就放贷款、挪用预售资金,这些背后都是银行与开发商直接的勾兑。”他警告说,如果再不抑制这股潮流,地产市场可能有更大规模的混乱。

严跃进也注意到,部分烂尾项目的预售资金流向确实不清晰,且资金监管不到位,导致购房款不能进入施工和工程阶段。

多位法律界人士强调,如果银行违规向开发商放贷、预售款监管不当等,银行应承担相应的法律责任。“业主可举证,向法院起诉,再由法院判定是否终止贷款合同,或者业主可暂停履行合同义务。”

需要警惕的是,现在很多楼之所以“烂尾”,就是因为监管账户资金在楼栋封顶之前就已经“没了”。那么,钱都去哪儿了?

开发商应该最清楚资金的流向。不过截至发稿,所涉楼盘背后的开发商,尚无一家对此事予以公开回应。

一位不愿具名的律师曾多年经手房地产相关的民事诉讼案件。在他看来,现在披露的公开信息太少,难以做出准确判断。“(业主要求停贷)表面上看,是开发商资金链断裂致使楼盘烂尾引起的,但也有很多深层次原因,包括房地产调控政策、宏观经济形势、预售资金监管等。”

进退维谷,律师提醒风险

“现在大家还没签字,我们也在看有多少邻居愿意签字。”据石岩讲述,郑州名门翠园项目所属的七个地块,涉及9000多户业主。7月10日晚,业主要求强制停贷告知书出炉。目前,郑州、武汉等地的业主诉求,多是希望以停贷为由,向银行施压,倒逼烂尾楼重启。

多位受访律师普遍认为,仅从法律层面来看,业主单方面停贷的做法,风险很大。尽管不少业主在告知书中强调,“相关损失由相关部门和机构自行承担”,但从实际操作和法律程序上而言,业主的停贷诉求,恐怕难以得到法院的支持。即使他们是抱团断供。

在司法实践中,法院的裁判目前也尚存争议。有观点认为,楼盘烂尾,开发商违约,业主依约解除合同,则应由开发商将收取的购房贷款本金和利息返还给银行,业主不再承担还款义务。

据某不愿具名的律师提供的资料显示,最高人民法院审判委员会讨论决定的(2019)最高法民再245号判决明确:烂尾楼风险不应当全由购房者承担,因为开发商烂尾导致房屋无法交付,致使预售合同、借款合同、抵押合同解除的,应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人(贷款银行)和买受人(购房者),而买受人不负有返还义务。

“但是,这个观点并不是通行观点,这个案例也没有上升为最高院的指导性案例,不具有普遍意义。”另一位律师解释称。在他看来,开发商、业主、银行之间形成了多个法律关系。从业主与银行之间的金融借款合同关系出发,业主贸然停贷,违反了双方贷款合同的约定。

“常理而言,业主与银行的贷款合同,是有效合同。业主与银行之间是借贷关系,开发商是担保人,房屋是抵押物。因此,开发商停工的过错,不应由银行来承担责任。”一位律师称。

多位受访律师对《中国企业家》强调,如果未经法院判决停贷,或者没有达成停贷协议贸然停贷,业主往往就成了违约方。银行有权将业主的失信行为申请纳入征信系统,甚至向法院起诉,要求强制履约。业主最终可能仍不会免除还款义务,甚至还会承担银行的维权费用。

“从情理角度,我很同情这些业主,他们花了大半辈子甚至几代人的积蓄,买了一堆破铜烂铁、废砖水泥,还要背负一大堆债务。这种维权方式,也是迫不得已。”一位多年从事建工和房企破产、项目烂尾案件的律师对《中国企业家》表示。

前述人士称,从目前来看,全国处理烂尾楼的做法,不外乎有两种:

其一,破产重整。这类做法就是将房地产企业纳入破产重整程序,由法院主导,集中清理房地产企业的债务,然后寻求重整投资人接手烂尾楼盘,争取复工、交房。“目前,我关注到的,四川省内已经有几例成功的,如成都市温江区的丽阳星座项目。”

其二,由政府牵头成立风险项目处置小组,加强预售资金监管,烂尾项目的所有资金优先满足交房。“目前,各地政府大都采用此类模式,如成都市天府新区的恒大天府半岛项目。”

“法律只能够在一定范围之内解决问题,烂尾楼复工问题的整体解决,需要多方面共同努力,尤其政府需要出面,否则开发商无力自救之下,也容易选择摆烂。”一位律师对《中国企业家》称。

据其观察,目前要求停贷的,大多是三四线城市的楼盘业主,一线城市相对较少。“一是一线城市银行放贷相对规范,二是这些业主更加重视征信,三是这些房子还有价值,开发商容易重组,烂尾相对困难。当然,这跟一线城市的开发商实力相对强一些也有关系。”

那么,业主遇到项目烂尾该如何正确维权?张大伟建议,首先应该第一时间找到楼盘开发商解除《购房合同》,如果不能解除可向法院提起诉讼。紧接着收集好证据,通过法院解除与银行的《贷款合同》。在两个合同都解除的情况下,其买房贷款就不再需要购房者偿还,“但最终结果依然要以法院判决为准”。

“很多人怕影响征信,或是为了小孩上学,一直在强撑着还贷。”石岩说。

不过,在一些要求强制停贷的告知书中,也有业主表示“已经不在乎征信了”。他们用近乎悲壮的语气,写出了自身境遇与打算。“大批业主失业在家,生活无比艰难,己无法承受每个月的按揭月供,如果都活不下去,我们只能走向断供道路。饭都吃不上,还在乎征信?”

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