房地产企业将开启“补货”模式

多家机构预计，“十一”黄金周将出现一波新房成交小高峰支撑楼市“银十”。但在“三稳”目标和调控压力下，四季度新房市场则难有超出预期的表现，预计成交量和去年同期持平。这里给大家分享一些关于房地产资讯，供大家参考。

房企新房供应开启“补货”模式

“金九”楼市真的只有“橱窗购物”?有没有人趁这个时候“剁手”买房?

还是有的，只是数据不温不火。

据贝壳研究院监测，三季度66城新房市场合计成交套数同比增长2.0%，环比增长0.8%。“由于自7月以来，深圳、南京、杭州、成都等城市纷纷出台调控升级政策，主力打击炒房，预防市场‘金九银十’出现波动，9月成交量回落，所以没能带动三季度数据快速上升。”

相比新房，二手房的表现则更加惨淡。

“第38周(9月14日-20日)，全国重点城市总体二手房市场延续降温态势，成交环比减少9%。”贝壳研究院重点观测的18个城市中，有14城二手房实际成交环比下滑，廊坊、烟台、青岛等成交环比降幅均在10%以上。一线城市中，北京、上海、深圳低位平缓修复，广州高位回落。

为什么会出现这种现象?58安居客房产研究院分院院长张波向中新网表示，房地产整体融资层面的收紧对市场产生了更深层次的影响，会进一步提高购房者二套以上的门槛，对于投资性需求起到明显的压制作用。

“房企8月‘抢跑’推销楼盘，再加上8月底至9月初多地密集出台的调控政策，以及国庆节中秋节双节合并少了一个消费节点等因素影响，导致楼市‘金九’成色不足。”潘浩分析称。

但房企似乎并没有因此“泄气”，反而开启了补货模式。

据多家媒体报道，9月的最后10天内，北京有近20个项目扎堆亮相，从京西的长安九里、中海石景山“刚改三兄弟”、房山的北京第一上车神盘——中骏·云景台，到北五环的奥海明月、奥森one，再到“分钟寺三兄弟”均揭开神秘面纱。

“楼市‘金九银十’阶段，潜在购房需求量还是比较大的，各地预售证的管控也较少，所以开发商对于房地产市场的交易还是有比较大期望的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向中新网表示，各地政策虽然趋严，但预售方面还是相对宽松，包括北京、深圳在内都有这种情况。

据乐有家研究中心统计，8月份，深圳共有17个新盘项目获许预售，其中含深汕合作区共14个住宅项目，供应房源共计9600套，仅8月供应量就比整个上半年要多。9月，深圳入市的新项目有20多个。

“一城一策”将在四季度延续

随着经济持续修复，货币宽松度边际收紧，MLF利率连续5月未变，7-8两月M2同比增速持续回落，三季度房地产信贷环境宽松步伐放缓。房贷利率下降速度趋缓并在9月触底，房贷放款周期缩短趋势同步触底，并在9月呈现“上翘”苗头。9月监测的36城房贷平均放款周期39天，环比延长1天。

贝壳研究院认为，当前货币政策继续宽松必要性不大，将保持稳定。后续政策将更加注重精准滴灌，重点支持制造业及小微企业发展。同时在三季度的密集调控中，12城中7城指出严查购房首付资金来源，防止经营贷、消费贷等违规流入楼市。另8月20日，住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，防范化解房地产金融风险。即三季度的调控进一步加固了宏观经济与房地产之间的货币闸门。

基于目前的内外部因素，贝壳研究院也针对四季度市场有所展望。在“三稳”目标的约束下，“一城一策”将在四季度延续，三季度市场较热的城市或进一步出台收紧政策，加速市场回落。

四季度房地产行政调控及信贷环境将进一步收紧，二、三季度需求处高位，四季度难以继续保持这一体量，重点城市二手房成交量预计环比进一步回落。成交同比仍将好于去年，但同比增幅收窄，约15%左右。城市二手房价格受调控及预期回落影响将走平，局部调控力度大的城市房价大概率由涨转跌。

从需求类型看，年内需求有季节性轮动规律。年初刚需撬动市场，之后向改善轮动，到年末改善需求释放疲软，刚需占比回升。从二手房带看分布可以看出：8月以来，带看过90平以下刚需房源的客户占比止降回升，四季度需求逐渐向刚需倾斜。

楼市稳定之后过严的政策或不会长期持续

9月14日，国家统计局公布了8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，根据统计数据显示，总体上，70个大中城市房地产市场运行平稳，价格微涨。

结合近期的市场反应来看，政策出台的效果明显，可以预见，中国的房地产市场保持总体稳定还是有基础的。

很明显，从整体上看，房价仍然处在高位运行。疫情之后大量压抑需求的爆发，再叠加信贷宽松的影响，房价在2-3季度上涨幅度较大，一些调控不力的地区，房价明显上涨幅度过快，从而带动整体房价上行。

所以，一些涨幅较大的城市相继出台了新的楼市调控政策，热点城市的调控的力度在不同程度的增强，调控升级的趋势愈加明显.

年初以来楼市最热的深圳，随着史上最严的温控政策出台，楼市降温效果明显。二手房的交易量短时间内接近腰斩。但是随后，在执行层面，我们看到了一些松动的迹象。

一方面，是政策效果立竿见影，但是当地并不希望对需求有过度压制。另一方面，过于严厉的政策也有“一刀切”的负面效应，在打击投机的同时，误伤了真正的刚需和改善。

从调控的历史上看，许多地区的政策越严，执行起来可变空间越大，持续时间越短。预计在房地产销售的传统旺季过后，随着楼市逐渐降温，稳控政策的执行尺度会相对放松。

根据58同城、安居客购房者行为信息显示，2020年8月份购房者信心指数为111.7，环比上涨1.9%，这显示出购房者对后市依然充满信心。

未来一段时间内，调控收紧仍然会继续进行，预计后续将有超过30个城市会出台力度不同的政策。

同时，由于近期从金融方面加大了对房企‘三道红线’的负债控制，预计新房市场或明或暗的打折现象会增多，在提振销量的同时，或对房价起到一定下拉作用。

总体上，保持房价稳定的市场趋势在短时间内不会改变。对于购房者，或许是个有利的选房时机。