房地产行业模式将要改变

在这种背景下，房地产行业或将从过去的金融业发展模式转变到制造业发展模式。这里给大家分享一些关于行业模式的改变，供大家参考。

房地产行业或变为制造业模式

“ 很多人都说房地产开发商主要是靠房价上涨赚钱，过去在金融业发展模式中，开发商赚钱主要不是靠房价上涨，而是靠资金高周转，实质上它一个杠杆游戏。”

这种游戏从企业角度来讲，抓住了就抓住了，发展起来就发展起来了，但今后不会再有这样的机会了，未来房地产行业的商业模式、融资模式已经发生变化。

“ 房地产行业的从业人员要清楚一点，不管你主观上愿意还是不愿意，目前不是政策友好型的环境。此外，中国大城市的房价，无论从绝对价格还是相对价格，在全球主要城市当中确实处于世界一流地位，大城市的房价确实非常高。还有，央行现在非常明确，即便在今年疫情调控降准降息的背景下，房贷利率仍然是被隔离在降准降息之外。”

不过，房地产行业不是没有发展前景，因为房价还有支撑，改善需求依然存在，土地供应也相对稀缺。

中国城镇化的速度还在加快，且从上世纪 80 年代以来限制大城市发展、鼓励发展中小城市，到现在集中发展大城市都市圈、城市群，这是一个重大变化。除了北上广深这几个超大城市以外，中国的城市发展现在基本上都在逐渐降低门槛。我们看到在城镇化的过程中，中国还有2亿人没有真正进城，也就是实际城镇化率和名义城镇化率的差异，这是中国房地产行业发展最大的支撑。

中国的土地供应也相对比较稀缺，同时未来的政策住宅用地的供应仍然是严格限制的。“ 从统计上来看，最近几年，住宅用地的占比已经下降了15%左右，这也是导致过去十几年时间房价居高不下的重要原因。”

“ 整个房地产行业发展的逻辑发生了变化，房价的走势我觉得也发生了变化。过去20年时间里，整个房地产市场的走势，从价值趋势来看基本是涨多跌少，越调越涨。‘房住不炒’提出后，特别是2017年以后，整个房价步入到了高位整理期，未来的房价走势，因为地区、板块和不同，以及项目的不同分化会越来越严重。”

“ 未来很难再出现过去十几年那种各地同涨同跌、一线城市扩展到二线城市、二线城市扩展到三线城市的现象。同时，一线、二线城市房价波动周期开始错位，且错位越来越大，同一城市不同项目之间价格的差异会越来越大。”

房地产企业要调整开发思路，要从开发人过渡到手艺人，“ 房企将不再是通过上规模、铺摊子、上杠杆的模式，而是要提高单体项目的融资能力、盈利能力。从复盘的角度来讲，最晚从2017年开始，房企就应该这么做，但是很可惜，许多房企并没有这么做。结构分化，将成为整个房地产行业未来发展的主要特点。”

房产市场已走出疫情影响

上半年伴随着疫情逐渐得到控制，二手房市场累计成交量在三季度实现反超。贝壳研究院数据显示，2020年前三季度，重点18城二手住宅累计成交量同比增长4%，反超去年同期，疫情对重点城市二手房市场的冲击已被填补。

今年年初疫情基本结束后，需求在二季度强劲反弹，三季度需求略显疲软，市场有所降温。贝壳研究院数据显示，2020年三季度重点18城二手住宅实际成交量环比下滑9%。但三季度成交水平仍处在2019年以来的较高位，主要是年初疫情及年中局部地区疫情复发，被滞后的需求支撑三季度市场，成交同比去年三季度大幅增加34%。

据贝壳研究院首席市场分析师许小乐介绍，疫后市场修复与城市发展基本面相适应，一线城市修复强于二线。贝壳研究院数据显示，从2020年前三季度整体市场的恢复情况看，一线中广州、上海及北京二手房成交累计同比增速排在18城靠前位置，尤其是广州，增速居首。三城市场成交同比均回正。深圳上半年二手房成交好于去年同期，但7月中旬的调控使市场降温，前三季度链家成交累计同比表现为小幅减少。

除此之外，受疫情所带来的需求转变，市场继续向改善倾斜。贝壳研究院数据显示，三季度18城成交的二手房源中，90平方米以下刚需房占比64%，环比降2个百分点，90-140平方米中端改善占比提升2个百分点，市场进一步向改善倾斜。三季度18城总体成交套均面积86平方米，环比扩大1平方米，比一季度扩大近4平方米。18城中12城套均面积环比扩大，16城套均面积较一季度扩大。