公募REITs试点一周年，哪些板块被疯抢？

8月16日，首批3只保障性租赁住房REITs正式发售。至此，公募REITs产品数量即将扩容至17只。那么今天小编在这里给大家整理一下基金的相关知识，我们一起看看吧!

整体运营稳健

2022年的上半年，公募REITs经历了不少挑战。相比投资股票或债券的普通基金，疫情对REITs的冲击更为明显。从二季报中可以看到，影响最大的是产业园的收租、高速公路的收费，甚至垃圾处理厂也由于餐饮消费受限，垃圾收运处置量受到影响。

上海证券基金评价研究中心高级分析师孙桂平以税息折旧及摊销前利润(EBITDA)为指标做分析，博时招商蛇口产业园REIT、建信中关村REIT和中航首钢绿能REIT二季度EBITDA取得环比两位数增长;而有些REITs受到疫情影响较大，二季度经营业绩出现下滑，例如东吴苏园产业REIT和浙商沪杭甬杭徽REIT二季度的EBITDA环比分别下降了55.50%和39.43%，主要是因为其持有的基础设施资产多位于长三角区域，受到上海疫情扩散的直接影响较大，此外其他收费公路项目也受到疫情扩散不同程度的影响，经营业绩略有下降。

“目前来看聚集性疫情多为偶发性出现，对REITs影响不具有可持续性，投资者不必过于担忧。而且当前全部上市的REITs持有的基础设施资产地域分散性和行业分散性较好，可能短期对某只REITs有所影响，但对RETIs整体市场产生的影响较小。”孙桂平接受《财经》记者采访表示，如果投资者过于担心疫情的影响，可以同时持有多只REITs分散风险，做到REITs组合中持有基础设施资产的地域分散性和行业分散性。

虽然上半年受到疫情反复的影响，不过当前公募REITs整体经营状况仍是稳健的。

值得注意的是，前述四个产业园REITs中，博时招商蛇口产业园REIT和东吴苏园产业REIT都采取了减免租金的措施，而建信中关村REIT与华安张江光大REIT并未进行减免。

场内平均溢价26%

6月21日，首批REITs成立满一周年，没有出现此前市场担忧的解禁带来的冲击，场内价格普遍仍为溢价状态。8月15日收盘数据显示，平均溢价率达到26%，仅平安广州广河REIT为折价状态。其中中航首钢绿能REIT、建信中关村REIT、红土盐田港REIT、华安张江光大REIT的溢价率均超过40%。

除了已上市的REIT溢价，新发行REITs面向公众投资者的配售比例也持续走低。首批REITs的平均配售比例在6.27%，第二批已经降到了2%左右，此后发行的REITs在1%左右。

“REITs具有现金回报比较稳定，高票息、抗通胀、长期回报率高、分散风险等特点，再加上REITs试点阶段资产的稀缺性和优质性，导致基础设施REITs上市后整体上处于高溢价交易状态。”孙桂平认为，虽然REITs是长期封闭式基金，但二级市场流动性表现较好，以往封闭式基金的长期流动性折价现象并未出现，可以说当前REITs溢价反映了投资者需求和市场预期，具有一定的合理性。

不过，有些REITs也出现过较大的回撤，仍不可忽视其价格波动风险。万得(Wind)数据显示，上市以来，富国首创水务REIT最大回撤达36%、红土盐田港REIT最大回撤29%，华安张江光大REIT、建信中关村REIT等最大回撤也超过了20%。

“在首批解禁的REITs中，保险资金、产业资本等占比较高，平均占比达43.35%，受负债端、投资偏好等因素影响，保险资金、产业资本的投资一般以长期配置为主。银行理财、基金公司、信托、券商资管等属于交易型机构，兑现收益动机较强。”中泰证券分析，从解禁后的涨跌幅来看，首批公募REITs解禁后大部分估值仍然上涨，仅有富国首创水务REIT下跌，富国首创水务REIT解禁份额中基金公司占比高达42%，叠加上市以来该REITs涨幅较大，机构兑现收益动力较强。

“总体而言，目前公募REITs呈现供不应求态势，叠加首批REITs项目资质较好，分红比例较高，解禁抛售或对价格产生一定冲击，但预计幅度整体不会太大。但仍需要注意的是，目前部分公募REITs价格与估值偏离已较高，需要关注流动盘较小等引起的过度炒作风险。”中泰证券表示。

利好政策不断

“当前REITs市场活跃程度超出预期。究其原因，或在于当前已发行的公募REITs产品收益率普遍较为可观。政策对于基础设施REITs态度趋于明朗让各类市场参与者对于REITs产品的发展前景更增期待。”严弘表示。

2021年6月首批公募REITs上市后，多份REITs相关的重要政策文件密集出台，涵盖项目入库、险资入市、税收试点、扩募机制等多个环节，助力REITs发展。

2021年11月10日，银保监会发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，允许保险资金投资公募REITs，侧重保险资金投资规范化，就投资标的运作形式和投资主体的资质及管理提出相应要求。

财政部的《关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告》则针对目前REITs项目节税政策尚不成熟的特点，确保REITs项目发行成功完成募资后才需要缴纳税费，减轻REITs发行前期的税负，促进REITs进一步发展。

2022年1月28日，上交所、深交所、中国结算发布基金通业务指引，便利公募基础设施证券投资基金等基金场外份额转让，为有需求的场外公募REITs投资者补充退出渠道。此外，证监会印发的2022年度立法工作计划中也包含了《不动产投资信托基金办法》，REITs相关法律法规将进一步完善。