存量房贷利率调整对银行的影响

二是中性情形下，假设存量按揭调整的比例为55%，定价调整幅度为60BP，对银行利息收入负向影响约为1200亿元，净息差影响约4.3 bps。按揭调整比例的假设，主要是从按揭新发放贷款利率与全国利率下限来看，2018年至2022年期间利差较大，这部分贷款是主要调整的对象。粗略估算，这期间存量贷款发放金额约27万亿(其中人行公布的数据显示，个人住房贷款余额净增约17万亿;再假设期间有10万亿提前还款)，在个人住房贷款余额中占比约70%，其中假设首套房贷占全部房贷80%，推算出存量房贷调整的比例为55%(70%__80%)。前述80BP定价调整的假设是将所有存量贷款都调至最新最优的按揭利率，有高估的成分。根据央行发布的数据，我们计算2018年至2022年新发放贷款平均利率为5.36%，距2023年6月的新发放贷款利率有125bp的下降幅度，如果考虑到期间LPR有65BP的下降，调降的幅度估算约为60BP。

三是乐观情形下，假设存量按揭调整的比例为50%，定价调整幅度为50BP，对银行利息收入负向影响约1000亿元，净息差影响约3.3 bps。上述55%存量按揭调整比例的假设，未考虑2023年以来提前还款量的增加，后续实际进行存量按揭调整的比例可能偏低，乐观情形下估计调整比例为50%。上述定价调整60BP的假设，是基于全部的加点都消除但实际中部分城市如北京、上海的利率下限仍有加点，同时基于每个客户都能争取到最大幅度的调降，但实践中银行会根据客户的资质进行综合判断，我们乐观情形下估计整体下调幅度为50bps。

存量房贷利率下调的影响

对借款人的影响：存量房贷利率下调后，借款人的负担将得到减轻，可以有效激发购房市场需求。同时，借款人的还款金额也将相应减少，有助于提高其消费意愿。

对银行的影响：银行在降低存量房贷利率的过程中，可能会面临收益的减少。但长远来看，这将刺激房地产市场的活跃，带动其他业务的发展，对银行的长期发展有利。

对房地产市场的影响：存量房贷利率的下调将有利于房地产市场的稳定发展，提高购房者的信心。同时，也将促进房地产市场的健康发展，为国民经济提供稳定的支撑。

存量房贷利率下调的挑战

法律法规的限制：目前，银行在调整存量房贷利率方面，可能存在法律法规的限制。因此，在实际操作中，需要银行与借款人共同遵守相关法律法规。

技术操作的难度：与新增贷款相比，存量房贷利率调整需要更高的技术手段支持。银行需要更新系统，确保调整后的利率计算准确无误。

借款人的接受度：部分借款人对存量房贷利率下调存在疑虑，担心影响自己的贷款权益。因此，银行在调整利率时，需要充分与借款人进行沟通，确保其理解和接受。

房贷利率的影响因素有哪些

1、信用记录

申请房贷时，征信是必查项目。银行一般会查有没有逾期，征信查询次数，网贷次数。对于信用记录良好的用户，贷款往往可以享受优惠利率，相对较低。对于信用不良的用户，除了高额利息，严重的还会拒绝贷款。

2、负债率

债务高，往往有很高的逾期风险。对于这类用户，银行一般是拒绝放贷的。即使批下来，利率也会比较高。对于低负债甚至零负债的用户，同等情况下利率会更低。

3、还款能力

银行发放贷款资金后，最重要的是保证资金能及时回笼，还款能力是关键。工作稳定的高收入用户通常还款能力强，逾期风险低，受到银行青睐，可以享受较低的贷款利率。

4、贷款类型

目前按揭贷款有三种：公积金贷款、商业银行贷款和组合贷款，其中公积金贷款利率通常较低，商业银行利率较高，组合贷款利率介于两者之间。

5、房贷政策

一方面，各家银行的贷款政策不一样，所以各家银行的贷款利率也不一样。另一方面，国家有时也会出台相关政策。如果政策相对宽松，这个时候不仅很容易贷到款，银行增加贷款额度的利率优惠也会更大。