房贷提前还款怎么还划算

2024-01-27 16:21:16| 艺洁

1、提前结清

1)等额本息还款法

等额本息是指，每月归还固定的金额(包含贷款本息)，计算公式为：每月月供额=贷款本金×[月利率×(1+月利率)^还款月数]÷{[(1+月利率)^还款月数]-1}。采用此时方式还款，当还贷时间已经到了中期，此时已经还了大部分利息，之后还的大部分都是本金，此时提前还贷意义大。

2)等额本金还款法

等额本金还款法是指，将贷款总额按照贷款月数均分，每月还款额中本金部分不变，利息逐月递减，每月还款额也随之递减，计算公式：每月月供额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额) ×月利率。采用此种方式还款，若还贷期超过1/3，此时利息已经还了一半，此时提前还款不划算。

因此，提前结清房贷时，若采用等额本息还款法，当还款时间<贷款期限的1/2时，此时还款划算。若采用的是等额本金还款法，当还款时间<贷款期限的1/3时，此时还贷划算。

2、提前还部分

房贷提前还部分后，用户通常有两种还款方案选择：缩短年限和减少月供，所选方式不同，利息的支出也会有所差异。假设用户贷款50万，期限为20年，贷款利率为5.3%，目前已还5年，用户准备提前还贷资金为20万，按照还款方式不同，具体如下：

1)等额本息

提前还贷前，每月月供额为3383.2元，剩余本金还有419487.16，提前部分还贷后：

缩短年限：每月月供额为3,368.83元，总共节省的利息为149576.22元，剩余贷款期限还有77个月，相比原还款计划少了103个月。

减少月供：每月月供额为1,770.18元，利息总共节省90343.30元。

2)等额本金

提前还贷前，首月还款额为4291.67元，每月还款额以9.2元左右的金额递减，剩余本金还有37.5万，提前还贷后：

缩短年限：首月还款额为4577.26元，月还款额按16.8元左右的金额逐月递减，总共节省的利息为131727.08元，剩余贷款期限还有46个月，相比原还款计划少了134个月。

提前还贷需要注意的事项?

1、看准时间是否合适

申请贷款的时候，购房者选择的还款方式多为等额本息和等额本金两种，针对两种不同的方式，提前还款需要看准时机。

等额本息：等额本息每月的还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，因此如果借款人已还款到中期，已偿还了大部分的利息，房贷提前还款则还的主要是本金，因此意义有限。

等额本金：等额本金是将贷款总额平分，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。当还款期超过1/3时，借款人已还了一半的利息，如果此时提前偿还，节省的利息并不多。

2、算清利息是否更多

受银行资金成本上升的影响，目前还款的利率较高，如果您是在享受有折扣的房贷可以不考虑提前还，闲置资金可以用来货币基金或者银行短期理财产品，一样可以降低房贷的利息成本。

3、充分利用公积金

对于每月公积金缴纳数额较高的贷款人，可以考虑适当提前偿还一部分房贷，但不必全部偿还，因为一旦房贷全部偿还后，每月的公积金就没有利用的空间了。

减少月供：首月还款额为1,745.14元，月还款额按4.29元左右的金额逐月递减，共节省的利息为79941.67元。

通过上述数据可以看出，无论采用何种还款方式，缩短年限相比于减少月供方式，所付出的利息成本更低，但是相对来说还款压力也会比较大。

温馨提醒：提前还贷时，除了需要考虑利息支出成本外，还需要根据实际情况出发，要量力而行。此外，对于利率比较低的公积金贷款，也不建议办理提前还贷。更改房贷还款日期需要些什么

1、贷款合同：需要提供最新的贷款合同，以证明贷款的具体条款和条件。

2、个人身份证：需要提供借款人的身份证原件及复印件。

3、房屋购买合同：如果是因为房屋购买而变更还款日期，需要提供房屋购买合同。

另外，不同银行对于更改房贷还款日期的规定可能有所不同，因此最好先咨询贷款银行或专业人士，了解具体的操作流程和要求。在更改还款日期时，需要确保已经按时还款了至少一个月，以避免产生不必要的费用和影响信用记录。

房贷的还款日期通常是根据借款人的具体情况和银行的规定来确定的，一般来说，房贷的还款日期是每个月的固定日期，但具体的还款日期可能会因借款人的贷款银行、贷款类型、还款方式等因素而有所不同。

在签订房贷合同时，借款人需要与银行协商确定每个月的还款日期，并在合同中明确注明。一般来说，银行会要求借款人按照约定的还款日期进行还款，如果借款人因为特殊情况需要更改还款日期，需要提前向银行提出申请，并按照银行的要求进行操作。

需要注意的是，如果借款人错过了还款日期，银行可能会收取罚息和滞纳金，同时也会对借款人的信用记录造成一定的影响。因此，借款人应该按时还款，避免出现逾期的情况。

房贷提前还款还的是本金。提前偿还房贷，无论是全部还清，还是部分偿还，偿还的都是本金。所有提前偿还的款项，将以偿还银行贷款的当天为准。对于尚未偿还的贷款，利息仍按原来的借款合同规定的利率计算。

如果选择部分提前还款，其后续的还款计划也会随之发生变化，会根据剩余的本金重新计算利息。借款人在提前还了房贷之后，就可以继续选择保持月供不变，但缩短还款的期限;也可以选择还款期限不变，但缩短每月月供。